你的位置:首页 - 新闻资讯 - 行业新闻

寫字樓市場:今年租賃表現平衡 供應高峰將至

2011/5/6 15:40:42      点击:

據《中原地產研究2012年年刊》介紹,2012年的寫字樓市場整體表現平穩。一方面,寫字樓租金漲幅與2011年相比明顯收窄;另一方面,寫字樓銷售與去年同期基本持平,寫字樓價格漲跌互相。在中國經濟平穩增長的大背景下,未來租賃市場將回歸常態,出現大幅波動的可能甚微。在世界主要國家實施寬松貨幣政策的影響下,中國適當放松流動性也是大勢所趨,而這些超發的貨幣在住宅市場限購的擠壓下或將繼續流向商業地產市場。

  十年一輪回租賃市場回歸平穩

  2008年國際金融危機過后,主要城市甲級寫字樓租金均出現了探底之后的報復性反彈過程。但是,在經歷了2011年的大幅沖高以及2012年的高位回落后,未來寫字樓租金何去何從值得我們研究。由于1997年亞洲金融危機過后,當時寫字樓市場發展相對成熟的北京和上海的寫字樓租金也出現了暴跌和反彈的過程,因此中原集團研究中心將重點對比兩次經濟危機后寫字樓市場的表現,以期更好地預測未來中國寫字樓市場的走勢。

  以上海寫字樓市場為例,1997年亞洲金融危機前后至1999年的三年間,上海的甲級寫字樓租金暴跌70%;之后租金快速上升,至2001年反彈約70%,但與高位相比仍下降近50%;2001年至2007年,上海甲級寫字樓租金長期保持平穩并在2007年重新回到了1997年金融危機前的高點;2008年國際金融危機再現,上海寫字樓租金再次重挫30%;隨著四萬億政策的出臺,中國經濟快速回暖,上海寫字樓租金逐步回升,至2012年底回升約35%,但與高點相比仍有5%的差距。北京寫字樓市場變化與上海基本類似。

  通過對比北京及上海寫字樓租金的變化過程,《中原地產研究2012年年刊》認為,兩次經濟危機過后均出現了暴跌、反彈的過程,上一輪反彈后租金出現了很長一段時間的平穩期。以史為鑒,我們可以得到以下三個基本結論:第一,寫字樓市場的周期性波動是受經濟的周期性波動所影響的;第二,除非出現大規模的經濟危機,否則寫字樓市場的租金一般會呈現平穩增長的態勢;第三,經濟危機過后,一般寫字樓租金將會出現暴跌、反彈、平穩增長的過程。

  《中原地產研究2012年年刊》認為,寫字樓市場出現以上周期性波動的主要原因是由供求關系的變化造成的。一般來說,一個房地產周期將會出現以下三個階段。第一階段:隨著經濟的快速增長,對寫字樓的需求也將明顯提升,寫字樓的開工也將逐步增加,但竣工的速度很難趕上對寫字樓的需求,因此在此期間,寫字樓空置率下滑,寫字樓租金快速上升;第二階段:經濟增長見頂,需求快速下滑,新開工快速減少,而竣工量則快速增加,供大于求,空置上升,租金下滑;第三階段:經濟回落放緩,寫字樓竣工量減少,供求逐步恢復平衡。目前來看,主要城市寫字樓市場正處于從反彈轉向平穩增長的過程。

  租金走勢分化 空置率依然低位

  租金累計漲幅大 年內分化明顯

  整體來看,2010年至2012年,中原集團研究中心所監測的7個主要城市甲級寫字樓租金均呈現快速反彈的過程。從2009年的最低點算起,與最高點相比,反彈幅度最大的城市是北京和深圳,租金分別上漲105%和82%,廣州、上海、杭州、成都和重慶的租金則分別反彈38%、36%、32%、23%及21%。

  2012年,不同城市租金走勢出現明顯分化。其中,深圳及重慶的租金一路下跌,全年累計下跌7%和2%;其余城市租金則基本保持上漲態勢。其中,北京一枝獨秀,累計上漲21%,杭州、上海、廣州、成都的租金漲幅縮小明顯,全年分別累計上漲10%、8%、6%、5%。由于深圳是2008年金融危機后租金率先出現上漲的城市,且漲幅驚人,2012年的租金調整是一個正常的自我修復過程。

  空置率保持低位 一線城市表現優

  空置率的上升直接影響租金水平,2012年空置率上升的城市分別是上海、深圳、杭州、重慶,其中深圳和重慶均錄得租金的下滑,雖然2012年各城市寫字樓空置表現略有差異,但整體來看,目前的空置率依然處于相對低位。其中,空置率低于10%的城市均為一線城市,分別是北京3.46%、上海6.94%、廣州6.34%、深圳7.90%;二線城市的空置率均超過10%,成都、杭州、重慶的空置率則分別為11.57%、11.23%、16.00%。